房地产11月月报:关注通胀,决定方向

11月地产股的调整应该是与10月初的启动一样都源自行业的非基本面因素,正如我们在年会与部分投资者交流的那样,如此估值的地产股出现反弹是正常的,但持续性仍需要跟随基本面大方向。我们在近期的2线城市楼市调研中反现,许多城市都再次出现量价齐升的苗头,虽然价格没有反映特别明显,但成交量已反映非常充分,如武汉、天津等许多城市再次出现了高点。而四大城市中,除因供给因素影响明显的广州、深圳外,其它城市并没有因为“限购令”而出现预期成交量大幅度波动。
如此成交量的上升我们认为与更强烈的通涨预期有关,记得今年6月我们的楼市调研中发现,楼市普遍预期通涨将发生,所以当时成交开始有回暖苗头,我们一直认为并不是刚性需求回暖。但当时资本市场预期通涨将被控制,显然那次是资本市场错了。而较近成交再度升温和资本市场预期明年2季度通涨将得以控制,显然矛盾,究竟谁对谁错,我们拭目以待。
11月份,北京网上期房签约面积约103.79万平米,环比上升32.07%,由于12月1日起北京将执行商品房预售管理方案,供应商本月新开楼盘骤增,供应力度的加大推动成交量上升。上海一手住宅成交约164.81万平米,同比下降27.08%,环比下降3个百分点。广州成交量骤降,一手住宅成交59.95万平米,同比降幅26.89%,延续限购令推出后的低温状态。深圳一手房成交22.84万平米,同比下降51.41%,环比降幅为50%。本月二线成交量与一线城市相比仍然更为强势。
11月份,我们所跟踪的这八个城市中,多数地区住宅用地出让面积出现了不同幅度的下滑,降幅多达50%以上。总体而言,政府出让面积下降但开发商热情并未减退。
上月组合中,由于保利及万科等传统类住宅企业配置比重过大,导致再度跑输指数。而我们预计进入12月后,地产股具有一定反弹可能性,所以目前还保留部分住宅地产企业比重。而我们对年底的业绩预期,建议组合中所谓“地产+X”品种保持一定谨慎。

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