落叶球

　　看上去球快高出横梁，毫无征兆的情况下突然下坠，落入球网。暴利时代的终结，似乎看上去时间表总难确定，但凡事有规律，该进的球总会进，该来时代的总会来。

　　制造房地产

　　猜想1

　　房地产业VS制造产业

　　暴利时代走向终结

　　在上周末本报制造房地产对话会上，正合地产顾问董事长毛勇讲了一个真实故事：两个资质差不多的同学，进了同样一家集团，同学甲在集团下的制药厂，同学乙在房地产公司。制药厂一年生产10亿片维C的利润是600万元，所以十多年后，同学甲依然在制药厂，而同学乙因为房地产业务产值大，利润贡献高而进入集团管理层。

　　其实，虽然开发商对房地产暴利颇多辩解，但是房地产行业的利润，可以从很多侧面可以反映出来，比如一个房地产的销售经理和一个汽车销售经理，记者做过一个小调查，房地产销售经理的收入是汽车销售经理月收入的三倍左右。

　　今年6月底，国务院发展研究中心资金研究所副所长，中国银行业协会重要地位经济学家巴曙松在《财经》撰文指出，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，试图从房价的快速上涨中获取高利润将变得更加困难，而且也将受到相关部门调控的密切注视。有数据显示，从1998到2005年，房地产投资与开发企业和制造业的平均利率保持了非常一致的变化趋势，两者之间的毛利率差距仅为2个百分点左右。然而从2006年开始，这个差距开始拉大，房地产行业毛利率急剧上升打破30%，并且近两年来一直维持在35%以上，与此相反，制造业毛利率则稳步下降，2009年仅为18.7%。房地产的高增长，主要来源于土地价格相对低估带来的超额收益，另一方面也说明相对其他行业而言，房地产的确成为高赢利行业，2010年可能是房地产行业毛利率趋于下降的一个起点，未来将回落到25%左右的历史平均水平。

　　成都万科营销总监高竞接受本报记者采访时表示，虽然中国城市化的大趋势并没改变，中国土地资源紧缺的现状也没改变，但是在居住权利面前，地产与民生的关系越来越大，这就决定了房价以加速度上涨的方式不会出现了，因为房价必须和收入水平、GDP的年增长水平相匹配，企业要安于平淡，学会在非暴利的市场环境下生存。

　　巴曙松也指出，从未来房价的变化趋势看，对民生功能的强调意味着全国平均房价水平将不能与城市家庭人均可支配收入偏离太远，如果房价上涨速度超过收入增长速度太多，甚至长期偏离，那么将会受到与今年类似的严厉的调控。这种政策基调的转变意味着房地产在中国经济中的角色将发生大的变化，对民生功能的强调意味着"防止房价过快上涨"将成为地产调控政策的长期考虑和常态化目标。

　　房地产回归到与制造业类似的毛利率水平，似乎成为大势所趋。毕竟，比制造业高一半的毛利润，不但会毁掉房地产，还会毁掉中国的经济结构。

　　本报记者刘瑞国

　　伤停补时

　　伤停补时，对比分落后一方，可能是机会，但大多是心理安慰;卖楼花这种行为，在房地产成熟的欧美国家已经极为罕见，就像伤停补时的那区区几分钟，楼花爱好者时日无多，应该结束的，总会结束，只是时间问题。

　　制造房地产

　　猜想2

　　期房VS现房

　　楼花预售逐渐淡出

　　"中国房地产发展这么短时间，其实从开发商来说，产品能力还是相当不错，之所以遭很多非议，根本还是制度设计。"星彦地产成都公司总经理张猛这样认为，张猛甚至大胆建议，楼花销售，也就是商品房预售制度是否可以取消?

　　在5月，针对开发商利用预售回款的资金拿地，以至于出现"八个盖子十口锅多项目"运作的问题，住建部及大银行等中央部委对预售回款进行严格监管，按照工程进度，按规定分期把预售款项通过单独的银行账户发放给开发商，或者由开发商向建设单位付款后到银行提取。新措施肯定对开发商的现金流构成一定压力。随后很多地方相关部门都出台了执行预售款监管的措施，从政策设计来看，这让开发商动用预售资金高价买地变得很难，对开发商的资金链造成压力，而且很多小开发商有可能面临出局，另外还可防止开发商在收取预售款项后故意减慢工程进度或捂盘惜售。

　　不能否认，目前房地产的很多矛盾在于预售制度，一个图上东西就可以拿来卖钱，这本身就不合理，没有哪个行业像房地产这样。中银律师事务所律师刘凡接受记者采访时表示，在他较近几年接触的案例中，很多都是因为预售造成的，宣传的一个样，拿到手里是另一个样子，而且业主维权很难成功，因为很多开发商宣传的东西天花乱坠，但是又注明宣传的东西解释权都归开发商，买卖合同却什么都没有承诺，所以购房者维权起来就很难。

　　预售制度是否能取消?对此，业内人士普遍认为，取消预售制度，有利于购房者在买卖双方的地位提高，"所见即所得";但是取消预售制度，不知道有多少开发商能有这样强大的资金支持。的确，企业拍卖土地的资金是不能从银行融入资金，而现在项目融入资金对于企业自有资本的要求又很高，所以如果不能提前销售，让购房者的钱提前进来，很少有企业能单独支持。这个对大开发商也有同样影响力，因为大开发商意味着更大的摊子、更多的项目、更紧张的现金流。

　　目前，从政策来看，取消预售制度的可能性很小，目前政策的出发点还是打击企业用预售回款高价买地，以及保证项目不烂尾。严格监管预售回款这个方式会让很多开发商把房子预售出去，但并不能把钱拿来自由使用，导致开发商预售动力减小，自然就会有开发商变期房为现房。

　　无论如何可以断言的是，政策已经开始重视预售制度的弊病，但取消预售的时机还未成熟，预售制度的存废，只能有市场来决定。而市场在长期归于理性的趋势下，现房的比例提升已经无可争议。

　　本报记者刘瑞国

　　变阵

　　要打破沉闷的僵局，换下一个后卫增加一个前锋，场面果然立刻变得精彩起来。"精装"显然是楼市新派出的那个前锋，它是开发商软实力的较量。一上场便敢突敢冲，我们看到他正在破门得分。

　　制造房地产

　　猜想3

　　清水房VS精装房

　　精装房成主流

　　精装房正以秋风扫落叶之势迅速攻占楼市，如果一定要说猜想，我们恐怕要尝试研究类似于"清水房的寿命还有多长"这样的命题。当房地产回归到制造业，也就是说你买房已经和买汽车一样了，谁愿意买个还没上轱辘的、方向盘都还要靠自己装的车?流水线上的制造业一定涵盖了从土地河沙到便盆洁具。有人就说精装房犹如德国中看更是中用的踢球风格，钢筋混凝土之外还要有华丽的外表，就像传统欧洲剽悍的球风外再套上南美的细腻脚法。

　　很长时间以来，清水房之所以有着那么强的生命力，很大程度上来自于房子很长时间被定义为纯投资品，而非消费品。既然是投资品，那就一定享受着和股份公司凭证、金条一样的待遇，大家炒的是产权证，是地契，甚至不少投资者从购买到出手，房子是几栋几号都不知道。在楼市逐利的时代，没人关心房子装修不装修。

　　精装房生命力愈加强大的信号已经非常强烈，从今年以来，万科、华润、龙湖、保利--你能想像到的国内品牌开发商几乎都不约而同地推出精装房。国内一线开发商的嗅觉显然较为敏锐，他们明白当前住宅商品房市场已经开始向消费回归，向传统制造业回归，房子终究将回归到遮风避雨上来，现代快速的城市生活节奏令大家喘不过气起来，"买房都已经相当不容易了，别再给我提装修"，80、90们现在没时间也没精力装房子。

　　从2007年万科地产宣布两年后不再造清水房开始，仅仅两年多时间，成都几乎所有的品牌企业都开始大规模推出精装房。之前业界分析，精装房主要停留在刚需、中小户型楼盘中，而高等楼盘因为个性化需求、高等次需求原因，精装推广会面临较大障碍，但当前的趋势是高等物业、豪宅也逐渐开始流行精装房。

　　记者日前从装修市场上获悉，华达、川豪、美家堂等成都品牌装修公司已经联合开发商涉足精装房领域。"我们今年不打算在家装市场再有太大的发展，以精装房为主的工装市场将是我们未来的主攻方向。"成都一知名装修公司老总坦言。

　　不能说清水房很快就会完全退市，但家装市场比例在萎缩，有前瞻性的装修公司现在都已经瞄准精装房。